O empreendedor aluga (é locatário) um imóvel, constrói uma clientela, cria seu ponto empresarial, traz sobrevalor ao imóvel pelo seu trabalho e ao final do período de locação, tem que desocupar o imóvel sem nada receber por isso. Como evitar tal situação?
É para evitar situações como a acima narrada que Lei 8.245/91 protegeu o ponto empresarial, que é um elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial, indispensável e útil ao desenvolvimento da atividade da empresa. O ponto, por ser o local em que o empresário se estabelece, é um dos fatores decisivos para o sucesso do empreendimento. A mudança do estabelecimento costuma trazer grandes transtornos, despesas, suspensão da atividade, perda de tempo e principalmente prejuízos ou redução de faturamento em função de uma eventual nova localização. Referida proteção jurídica visa também à preservação do investimento realizado na organização da empresa, como por exemplo, investimentos em propaganda, qualidade dos artigos oferecidos, esforço na conquista da clientela, dentre outros.
Para que se obtenha a indenização pelo fundo de comércio são necessários, pelo menos, dois requisitos (segundo a jurisprudência majoritária) além da configuração do acima narrado. Todavia, a reparação pelo fundo de comércio também pode se dar pelo direito de renovar o contrato de locação.
Para se obter a indenização pelo fundo de comércio é necessário, em primeiro lugar, o ajuizamento de uma ação renovatória (ação que pretende renovar o contrato de locação) bem fundamentada e tal ação tem vários requisitos (que já devem ser observados desde a elaboração do contrato), o que será objeto de outro artigo. A finalidade da ação renovatória é a de renovar a locação em termos adequados, impedir que o locador faça exigências absurdas para que o locatário siga usufruindo do fundo de comércio por ele construído e para que assim possa continuar exercendo sua exploração comercial do local sem prejuízos. Obtendo o direito de seguir alugando o imóvel buscado na ação renovatória, o empresário já estará sendo de alguma forma reparado pelo fundo de comércio que construiu.
Todavia, mesmo que bem fundamentada a ação renovatória, há algumas hipóteses em que o locador não se obriga a renovar o contrato. Tais hipóteses serão objeto de análise no artigo sobre a renovatória, mas, em resumo, são a existência de proposta melhor de terceiro ou uso do imóvel pelo locador ou por parente próximo do locador.
Portanto, mesmo que o empresário-locatário tome as providências adequadas, não necessariamente conseguirá seguir no imóvel. Nesses casos poderá ser devida a indenização pelo fundo de comércio, sendo que aqui aparece o segundo requisito. O empresário-locatário terá que comprovar, nos termos da lei, os “prejuízos e os lucros cessantes que decorreram da mudança, da perda do lugar e da desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”
Enfim, para se ter algum tipo de reparação pelo fundo de comércio, é exigido que se leve a termo uma contratação bem elaborada e se construam os requisitos de uma adequada ação renovatória. Para que uma indenização seja obtida, as hipóteses são restritas e exigem prova, o que deve ser levado em consideração pelo empresário ao investir no seu ponto.